【湘东律师公益】律师在小区物业管理中大有作为 作者：董清华     时间：2019-09-21    来源：原创

作者：董清华

      城市住宅小区的有效管理处于社会管理、组织框架系统中最基层的地位，其中涉及社会管理的方方面面，管理好坏程度事关小区稳定乃至整个社会稳定。而其中尤为关键的是业主委员会的作用和物业管理以及服务，这是个复杂、专业性极强的社会系统工程，自然涉及众多的法律问题。笔者担任所住商住混合的株洲某小区业主委员会主任已逾七年，结合亲身经历认为：相对纯住宅小区而言，商住混合小区尤其亟待律师服务。律师作为法律方面的专业人士，在城市小区物业管理、物业服务中完全可以大有作为。

 一、政治责任感、敏锐的视角、责任担当是律师参与小区社会管理的首要条件。

     小区管理属于群众自治性质，业主委员会和物业公司没有任何强制性特权，全靠细心周到、耐心热情的服务赢得全体业主的信赖。而由于小区业主来自四面八方，人员素质层次参差不齐，人心各异，理念和目标不一，导致小区自我管理难度特别大。在有些开发商由于资金断链，小区有可能成为烂尾楼的情况下，如何正确引导购房业主依法、理性维权，是考验一个律师是否有政治责任感、是否有责任担当、迎难而上的关键时刻。笔者所在的株洲某小区由开发商湖南某房地产开发有限公司于2007年期间开始开发建设，定位高端、号称株洲河西开发区第一高楼。该公司系浙江丽水某集团的子公司。由于集团公司盲目扩张，导致2008年期间因为资金断链，株洲子公司不可避免的受其牵连。而后浙江和湖南为了所辖范围的稳定，都对辖区内的房产开发公司以涉嫌刑事犯罪采取了抓捕公司法人代表、查封在建建设工程等法律手段进行管控。因此众多的购房户包括株洲某小区业主瞬时都陷入恐慌，采取了围堵公司、聚众上访区、市、省各级人民政府等手段，试图尽快确保自己利益安全。此案还引起了国务院打非办的高度重视，甚至央视都对此进行了报道。当时处于旋涡中律师的我，自然而然成为万众瞩目的中心人物。是继续带着大家逐级上访还是耐心解释、分析法律，正确引导全体购房户依法维权，就摆在我的面前。当时的状况是群情激昂，大部分认为唯有上访才可以解决问题。当时不为名不为利的我在一次又一次的代表会议上都是以法律专业的角度告诉大家，这是件重大的刑事案件，事关湖南、浙江两地的社会稳定，将是个漫长的博弈过程，所以适度合法的上访只能警醒地方政府，不能最终解决问题。如果大家不理性，盲目、违法上访，相反会引起所在地方政府部门的反感，甚至对为首者采取法律制裁手段。经过一轮又一轮的讲道理、解释法律、分析时局的综合手段，正确引导全体购房户依法维权之道。本小区最终在购房合同期内于2009年12月30日顺利交房，株洲市政府和丽水市政府联合监管小组对我们业主代表的理性维权给与了高度评价，避免了一起涉法涉众重大信访案件的进一步升级。所以说，无论是在小区管理区域，还是在平时受理的重大群体性案件，律师一定要保持清醒的头脑，要把维护社会稳定放在第一位，千万不要唯利是图，采用带头或者背后唆使他人采取违法上访等非法途径进行维权，从而为律师博眼球、争名利，只怕搬石头不仅砸别人的脚，说不定律师自己也会被砸的体无完肤，结果是害人害己。可见面对小区群体管理区域，具有政治头脑、理性思维是律师参与管理其中事务的首要条件。

 二、专业娴熟的法律知识、精湛灵活的处理方式，是律师参与小区管理的关键所在。

      前面讲过，城市小区的管理是个复杂、系统的社会管理工程。无论在敬仰法律和遵守社会规则，相比发达的国外而言，我们国家由于历史传统等各方面因素，还是有很大差距的。有些人甚至根本就不讲规则，不讲法律，长期信奉“各人自扫门前雪、休管他人瓦上霜”的自私自利的观念。虽然国家对小区管理出台了大量的法律法规以及司法解释，如《物业管理条例》、各省市颁布的《物业管理条例实施细则》、《城市住宅物业管理服务收费暂行办法》、《住宅专项维修资金使用管理办法》、《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《小区管理规约》和《小区议事规则》等等系列法律法规对小区管理、物业服务、建筑物区分所有权、维修基金的使用、公共部位和配套实施的使用及维修费用的承担等等都做了比较详细的规定。但是很多业主认为买的只是自家室内的部分，其他公共部分和配套实施就是由业主委员会或者物业公司负责维护和有关费用。作为一个专业律师，你必须学以致用，理论用于实践中。为了弥补公共开支和争取公共建设资金支持，你的和委员们的挨家挨户不厌其烦的去做法律和事实上的解释。解释业主委员会是干什么的？哪些是公共部位和配套实施，哪些费用应该由全体业主分摊？等等不胜枚举的疑问，你都得让业主们知晓。所以说，作为律师，你不仅要一颗热心公益的大爱，更要熟透小区管理方面的法律法规规定。只要这样，你才能以事实为根据，以法律为准绳，用情与法相结合的综合手段解决小区管理的诸多繁琐问题。通过五年的奋斗，昔日一片荒凉的某小区如今鸟语花香，闹市中的一块静谧之地。“幸福小区、和谐福泰”已经成为小区业主、小湖塘社区、天元区物业办对本小区的一致认同。

三、正直无私、不谋私利是律师参与小区管理，赢得大部分业主认可的重要保障。

   “人为财死、鸟为食”，这句几千年的佳句，折射出人性都会有自私自利的一面。但担任小区业主委员会主任一职的业主，如果只想谋取私利，办事不公，唯利是图，最终你不仅身败名裂、更直接的后果势必会引起小区管理的混乱，长久恶性循环，导致小区长期不稳定，严重戕害业主之间的邻里和睦之情。笔者所在小区因为险些成为烂尾楼，所以不少业主在观望中相当长时间内并未入住。但由于地处繁华地段，所以在大多数业主没有入住之前，株洲知名的几家娱乐城、宾馆先期进入，而无法得到相邻业主和大部分业主就是否同意开设、合理占用公共部位等书面征求就开业了。后来大部分业主陆续入住，由于噪音、擅自搭建违章建筑、擅自占用公共部位、擅自搭建多处消防楼梯、擅自租住小区内住房供员工住宿、前期物业不作为等严重影响业主们的切身利益和生活安宁。于是在多次交涉、投诉政府无果后，直接和商家多次发生面对面的冲突。特别个别商业经营单位在前期经营过程中由于经营手续又不齐全，业主们上访非要政府依法取缔，其后果就是该单位投资几千万就要打水漂。矛盾一触即发，如何理性解决矛盾和纠纷，努力实现双赢？本人临危受命，主动参与竞选后担任小区第一届业委会主任。当时矛盾对立相当严重，个别单位为了解决问题，不是主动出来面对大部分业主进行沟通协商，相反通过各种方式和关系和要本人接触，试图采用送红包、聘请做法律顾问等等方式试图拉拢我，但均被我言辞拒绝。做律师的我头脑十分清醒：天下没有免费的午餐，更重要的是人贵有格。俗话说：拿人的手短，吃人的嘴软。而后在几年的不断交涉中，商家按照要求进行了整改并对小区建设给与赞助，最多的达十万元左右之多。经过不断磨合，如今商家和业主基本达到和睦共处的境界。所以说，律师要有商业的思维和眼光，要略懂法商融合之道，切忌把过份重利轻名的商家谋略用在参与小区管理是万万不足取的。只要把恪守律师职业道德和职业纪律的信念灵活运用在小区事务管理中，才能赢得大部分业主的青睐和信任，才能为律师唯利是图正名。

      总之，如果说，受人之托、忠人之事，是做律师的基本要求；那么，踏实做事，老实做人，就是律师参与小区管理的基本要求。因为小区管理与业主每一天的生活息息相关，你的所作所为无时无刻都会让业主亲身感受。律师职业本身就是一种很容易让人身心疲惫的职业，那么你在紧张的工作之余热心参与小区管理这一义务工作，更多的心累不言自喻。但是，我觉得只要你有心、用心、诚心，律师投身小区管理活动还是大有作为的，会从另一个角度实现你的人生价值，或多或少会减少些社会公众对律师重利忘义的负面评价。这就是我作为律师投身小区管理的初衷和最大的收获。

【作者简介】

      董清华，从事律师工作25余年，具有律师行业“优秀律师”、“株洲市第三届十佳律师”等多种称号；担任株洲市第三届律师代表大会代表、湖南省第七届律师代表大会代表；兼任株洲市仲裁委员会仲裁员、株洲市律师协会刑事辩护专业委员会副主任、长沙市律师协会刑事辩护专业委员会委员、长沙市中级人民法院首批律师调解员等。联系方式：13307413115。

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