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经典案例

商品房销售合同纠纷

承办律师:周罗

所在律师事务所:湖南湘东律师事务所

案号:(2015)株天法民一初字第2873号

案由:商品房销售合同纠纷

关键词:拖延修复  商品房销售  房屋漏水

 

原告:周某、谭某某

被告:湖南省某某房地产开发有限公司

第一部分:案情简介

2011年4月2日,二原告与被告湖南省某某房地产开发有限公司签订合同的商品房(预)销售合同,原告按揭付款购买了被告开发、建设的位于天元区新闻路99号紫金名门3××室房屋,房屋面积为97.72㎡。被告于2013年8月29日先后为原告办理了房屋产权证、土地使用权证。

被告在建设紫金名门小区时,在三楼设计、建造了一层空中花园。被告在建设空中花园的过程中,因违反建设、施工的相关规定,只在水泥板下埋设了一层煤渣等建设垃圾,没有开设排水沟并预先设置排水、防水的装置,新建的空中花园底部积水无处排放,导致空中花园的底部积水往原告购置的位于天元区新闻路99号紫金名门3××室房屋的地板、墙壁渗漏,造成原告的房屋完全无法居住、生活,房屋的新装修也完全毁损。

2013年5月原告入住新房至诉讼时,原告多次整改并找被告协商处理,并到株洲市建设工程质量安全监督管理处、建设局等相关单位进行投诉。株洲市建设工程质量安全监督管理处先后组织被告、工程施工方、监理方、设计方在小区会议室进行了几次协商会,协商会上被告承认原告房屋渗水的原因是被告施工、设计的缺陷造成,但是目前技术无法改善。被告对原告的要求置之不理,至2015年8月,房屋渗水越来越严重。原告诉至法院,请求判令:1、被告停止侵害,对原告房屋排水系统进行整改直至地板、墙面不再渗漏、反水;2、被告赔偿原告经济损失116730.49元、鉴定费5141元。

案件审理过程中,原告依法向法院申请对涉案房屋的地板、墙面等渗水返潮的原因以及对涉案房屋的排水防水系统维修整改费用和因渗水返潮所遭受的财产损失进行鉴定。湖南省海通司法鉴定中心向法院出具了鉴定意见书。

被告在审理过程中辩称:1.原告购买答辩人的商品房属实,但答辩人的商品房没有质量问题;2.诉讼中所委托的鉴定机构不具有对房屋质量进行鉴定的资质;3.根据合同约定答辩人只有维修义务,且答辩人已积极履行了维修义务,因此答辩人不应对原告的损失进行赔偿;4.原告的诉请的116730.49元包含了维修整改费用和财产损失,原告既要求赔偿维修费又要赔偿财产损失是不合理的,且鉴定方案也不合理,采用该鉴定方案势必造成财产损失扩大化。

第二部分:办理结果(裁判结果)

株洲市天元区人民法院判决:被告湖南省某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周某、谭某某房屋排水、防水、防渗漏系统进行整改维修费用及装饰财产损失116730.49元、鉴定费5141元。

一审判决后,被告湖南省某某房地产开发有限公司不服株洲市天元区人民法院一审判决,向株洲市中级人民法院提起上诉,二审法院依法判决驳回上诉,维持原判。

第三部分:案件评析

随着我国经济的高速发展,越来越多的人在城市中生活,居住,购房成为了大部分人必然经历的一件事情。买房本来是一件好事,但是如果在购房后发生了房屋漏水,而开发商在保修期内又不积极、妥善对房屋进行修复,如果业主自行对房屋修复又担心无法从开发商处获得修复房屋的赔偿,到底该如何处理是好?

本案属于商品房销售合同纠纷。本案中,二原告与开发商签订的《株洲市商品房(预)销售合同》中约定了保修范围和保修期由原、被告双方参照国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》约定。换句话说,原、被告在合同中仅约定了范围保修内的修复问题,而没有赔偿的义务,这是被告在庭审中辩称的“被告只有维修义务,不应对原告的损失进行赔偿”依据来源。

但,二原告自2013年5月左右发现房屋发生漏水到2015年12月起诉前的两年多时间内,原告多次和被告协商、向有关部门投诉,并且相关主管部门向被告发出了书面函件,要求被告迅速组织人员落实整改,但被告未及时处理,没有进行实质性整改,应视为被告拖延修复。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用以及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”虽然合同约定了修复义务,但如果开发商拖延修复,业务依然可以要求开发商承担修复的费用,法院亦依据该法律规定支持了原告的诉讼请求。

同时,在诉讼过程中,原告向法院申请委托具有鉴定资质的鉴定机构对房屋漏水的原因、维修整改费用和因渗水返潮所遭受的财产损失的方式可以避免原告庭前自行单方委托机构鉴定缺乏效力性而不被法院采纳的尴尬局面,从而缩短诉讼周期,能够有效诉讼依据。

综上所述,业主购买商品房后若发现房屋质量存在瑕疵,应积极要求开发商进行修复、整改,若开发商拖延修复的,可以自行或者委托他人修复,并且可以要求开发商赔偿修复费用以及修复期间造成的其他损失。



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