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经典案例

房屋买卖合同纷纷

夏女士诉房产开发有限公司房屋买卖合同纷纷一案

承办律师:罗旷

所在律师事务所:湖南湘东律师事务所

案号:(2012)岳民商初字第624号、(2013)潭中民一终字第180号。

案由:房屋买卖合同纷纷

关键词:房产开发商,一房二卖,债权转让。

 

原告:夏女士

被告:房产开发有限公司

第一部分:案情简介

2001年1月31日,原告与被告签订房屋买卖合同,约定由原告购买被告开发的位于长株潭大市场食品区18栋5号门面、住房第五层207号房,总价款18万5千元。付款方式:合同签订时付定金3万,房屋建至二层盖板时由被告通知原告,原告在7日内付3万,房屋建至五层盖板时,由被告通知原告,原告在7日风付4万,余款在被告交付房屋时一次性付清;原告如需银行按揭贷款,被告协助原告办理相关手续,按揭贷款金额不超过总房款的50%,原告须将该房屋的产权证抵押约银行,约定2001年9月30日被告将竣工验收合格的房屋交付给原告,被告代办产权证。

购房合同签订后,原告以现金的方式先后向被告支付了8万5千元购房款,余款10万元以向中国建设银行按揭贷款的形式支付给了被告。原告与建行签订的《借款合同》中,被告被作为还款反担保人。

原告因资金问题,其只在2003年1月至2005年12月间按期按约向银行还了约4万元,之后一直未再向银行还款。中国建设银行由是要求被告承担还款义务,并将对原告的债权转让给了被告,被告在接受到债权后,在潇湘晨报刊登公告,向原告等人催收欠款,原告未及时向被告偿还债务,被告便于2010年11月份将已出售给原告的房屋卖给了第三人,并办理了产权登记手续。

 

第二部分:办理结果(裁判结果)

2012年原告知道自己购买的房屋已被被告再次出售给了他人并办理了产权登记,于是向湘潭市岳塘区人民法院起诉被告,但岳塘区人民法院不同意立案,要求必须先起诉现房主。万般无奈之后只得先起诉现房主,后被岳塘区人民法院驳回。

原告拿到判决书后再次向岳塘区人民法院起诉被告,要求被告双倍返还购房款,岳塘区人民法院于2013年1月29日下达(2012)岳民商初字第624号民事判决书,判决被告双倍返还原告购房款。被告收到判决书后,向湘潭市中级人民法院提起上诉,湘潭中级人民法院开庭审理之后,认为被告已将房屋实际交付给了原告,不属于一房二卖,只是违法出售了原告的房屋,给原告造成了损失,应向原告赔偿该房屋的现有价值,要求原告去选定房屋鉴定机构,二审法官的意见及要求遭到原告代理会的强力反驳,最终二审法院驳回了被告的上诉,维持原判。

第三部分:案件评析

本案是一起典型的房产开发商一房二卖事件。

本案存在有三个法律关系,第一个就是房屋买卖法律关系;第二个就是借贷法律关系,第三个是房屋交付的法律关系。

原告与开发商签订有房屋买卖合同,属于第一个法律关系,合同相对双方为本案原告与被告。原告已将房屋全款支付给了开发商(现金及银行按揭贷款),即原告已全部履行了房屋买卖合同约定的义务。只要被告没有履行房屋买卖合同约定的义务就属于违约,本案被告将已出售给原告的房屋另行出售给他人并办理了产权证,该行为已严重违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,故应给予原告双倍返还。

原告与银行签订《借款合同》,属于第二个法律关系。被告认为原告没有按期向银行还贷,其已取得银行对原告的债权,原告不按期还款,其有权对该房屋进行处置的说法是站不住脚的。原告没有按期向银行还款,原告已属于违约。因原告与银行之间签订有《借款合同》,原告与银行都受《借款合同》及相关法律约束。原告违约,银行只能依据《借款合同》的约定及国家相关法律的规定向原告主张权利,在原告不积极履行还款义务的情况之后,银行只能向法院起诉,通过法院判决之后,再通过对该房屋进行拍卖等手段达到清偿自己的债权。被告受让了银行的债权,其也只能按银行一样的程序去追讨权债。

第三个法律关系就是房屋交付的问题,就是被告何种情况才算完成了法律上的房屋交付。被告认为将建好的房屋交付给了原告实际占有就已经完成了法律上的交付。就二审法院的法官开始也是认为房屋已实际交付给了原告占有就已完了法律上的交付。房屋属于不动产,其不同于动产,动产的物件以实际交付之时所有权发生改变,不动产物件不是以实际交付之时所有权发生改变,而是要经过一定的法定程序才能发生所有权的改变,通常就是房屋产权证的登记。本案被告虽然将房屋实际交付给了原告占有,但并没有为原告办理房屋产权证登记,在法律上原告无法控制该房屋的产权权属,故二审法院法官开始认为被告是出售了原告的房屋,只能赔偿房屋的现有价值的观点也是不对的。



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